Wettelijke inlichtingen voor kopers over Spaans vastgoed en belastingen
Belastingen, onroerend goed belasting, notaris, eigendomsregister
Wat U weten moet bij aankoop van onroerend goed in Spanje
1. Algemeen
Spanje is lid van de Europese Unie en beschikt over een veilig rechtssysteem op het gebied van het vastgoed- en kadasterrecht. Met de hulp van een gekwalificeerde adviseur is de verwerving van vastgoed juridisch veilig en zijn er in het algemeen weinig risicos aan verbonden. Burgers uit lidstaten van de Europese Unie (EU) zijn bij de verwerving van vastgoed in Spanje niet onderworpen aan beperkingen. Bij niet-EU-burgers moet er rekening gehouden worden met een aantal bijzonderheden, maar de verwerving van vastgoed is in principe geen probleem.
Belastingidentificatienummer
(N.I.F. número de identificación fiscal resp. N.I.E. número de identificación de extranjeros). Iedereen die in Spanje financiële transacties uitvoert, heeft een dergelijk N.I.E.-nummer nodig. Voor de verwerving van grondbezit is het eerst nodig om een belastingnummer (N.I.E.) aan te vragen bij de politie en dit vervolgens te laten registreren bij de belastingdienst. We nemen die formaliteiten graag van u over.
De voorbereiding voor de notariële beschrijving, de begeleiding naar de afspraak bij de notaris en de vertaling van de ambtelijke teksten behoren voor ons geschoold personeel vanzelfsprekend tot de klantenservice. Na de afspraak bij de notaris en de beschrijving van de eigendom wordt het vastgoed in het kadaster geregistreerd op naam van de nieuwe eigenaar. Zo geniet u volgens het Europees recht absolute eigendomsbescherming wat het vastgoed betreft. Graag adviseren we u ook individueel over de belastingvoordelen van de verwerving van een stuk grond door middel van een Spaanse besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (S.L. Sociedad Limitada). Het opzetten van een dergelijke firma is geen enkel probleem.
2. Afwikkeling van de koop
In Spanje bestaan er geen vormvereisten bij de verwerving van vastgoed. Zelfs mondelinge koopovereenkomsten kunnen geldig en rechtsgeldig zijn. Aan te bevelen en gebruikelijk is toch een schriftelijke privékoopovereenkomst (contrato privado) met aansluitende notariële beoorkondiging. In deze overeenkomst worden alle essentiële afspraken vastgelegd. Verkoopprijs, inventaris, betaalwijze, laatst mogelijke afspraak bij de notaris, enz.
De betaling:
Met de afsluiting van een schriftelijke privékoopovereenkomst wordt gewoonlijk een voorschot van 10 % van de totaalprijs overeengekomen, dat later met de resterende betaling aan de notaris verrekend wordt. Pas na de notariële beoorkondiging "escritura pública de compraventa" gaat het eigendomsrecht over naar de koper. Dit notariële document is essentieel voor de registratie in het kadaster (registro de la propiedad).
De afspraak bij de notaris en de registratie in het kadaster:
Voor de ambtelijke beoorkondiging vraagt het notariaat bij het kadasterambt een uittreksel uit het kadaster aan van het vastgoed dat op het punt staat verkocht te worden. Met de verzending van dit document wordt het vastgoed vijf dagen geblokkeerd. Als andere notariaten een dergelijk uittreksel aanvragen, wordt dit met een bijpassend bericht geweigerd.
Bij de notaris moeten de koper en de verkoper zich identificeren en kunnen zonder uitzondering alleen met een notariële volmacht vertegenwoordigd worden. De notaris leest de voorbereide koopovereenkomst door met alle gecontroleerde gegevens zoals kadasternummer en grondboeknummers, de betaling van de plaatselijke grondbelasting en de betaalwijze. Gewoonlijk wordt de afgesproken totale som na aftrek van het voorschot betaald, meestal door middel van een door de bank goedgekeurde cheque. Bij financiering door een bank gebeurt dit door een vertegenwoordiger van de bank. Pas na de handtekening van de contractuele partner en de notaris gaat het eigendomsrecht over op de koper. Op dezelfde dag nog wordt een bericht gestuurd van het notariaat naar het kadasterambt.
3. Verwervingskosten en bijkomende kosten
De basisregel luidt: de koper betaalt alles, de notariskosten en de registratie in het kadaster. U moet voor de koop rekening houden met nevenkosten ter hoogte van 10-12 % van de koopprijs. De belasting op de waardevermeerding van het perceel (plusvalía) is meestal hiervan uitgezonderd. Het Spaans recht zegt hierover dat de koper en de verkoper het met elkaar eens moeten worden, maar gebruikelijk is dat de verkoper die belasting betaalt. Deze belasting wordt door elke gemeente apart berekend. Ze is gebaseerd op het aantal jaren en de waarde en heeft uitsluitend betrekking op het stuk grond. Ze bedraagt tussen 16 en 20 % van de waardevermeerdering van het stuk grond. Alleen de waardevermeerdering van de grond wordt belast, onafhankelijk van de gebouwen erop en hun waarde.
Welke belastingtarieven worden bij de koop van vastgoed in Spanje gehanteerd:
privépersonen betalen 10 % belasting op de grondverwerving (I.T.P. transmisiones patrimoniales) bij de koop van een tweedehandsobject.
Bij de koop van een nieuwbouw betalen ze btw (I.V.A. –impuesto sobre valor añadido) ter hoogte van 10 % plus 1,5 % belasting op de juridische documenten (A.J.D. actos jurídicos documentados)
Inkomstenbelasting (declaración de la renta)
De Spaanse inkomstenbelasting moet in principe alleen door inwoners (die in Spanje een vaste woonplaats hebben) betaald worden. Als er geen woonplaats resp. verblijfsvergunning (residencia) is, wordt wie meer dan 183 dagen in Spanje woont, beschouwd als inwoner voor de belastingen. Een dergelijke persoon moet zijn inkomen in Spanje aangeven.
Grondbelasting (I.B.I - impuesto sobre bienes inmuebles) 0,4 tot 0,7 % van de kadastrale waarde, naargelang gemeente
De jaarlijks in de herfst te betalen grondbelasting is een percentage van de kadastrale waarde van het vastgoed. De belastingtarieven bedragen meestal tussen 0,4 % en 0,7 % van de kadastrale waarde. De berekening is onderhevig aan plaatselijke voorschriften.